Oost-Vlaanderen
Leegstaand handelspand omzetten naar wonen? In Aalst is de verordening meergezinswoningen de tekst die telt.
Gratis dossiercheck aanvragen
Beschrijf kort uw situatie in Aalst. U krijgt binnen een werkdag een eerlijk antwoord over uw kansen, zonder kosten.
Het wijzigen van de hoofdfunctie van een gebouw is vergunningsplichtig zodra de nieuwe functie op de Vlaamse lijst van hoofdfuncties staat. Wonen, detailhandel en horeca, kantoor en diensten, industrie en ambacht, recreatie en land- en tuinbouw tellen elk als een aparte categorie. Verandert u van categorie, dan hebt u een omgevingsvergunning nodig, ook als u geen steen verlegt.
In Aalst is het dominante dossier het handelspand dat woning wordt. De kern telt straten waar de winkelfunctie grotendeels is weggevallen en waar eigenaars het gelijkvloers willen omzetten naar wonen, vaak in combinatie met een opsplitsing van het pand in meerdere woongelegenheden. Precies die combinatie maakt het dossier complexer dan het lijkt: het is dan én een functiewijziging én een wijziging van het aantal woongelegenheden.
De aanvraag gaat digitaal via het Vlaamse Omgevingsloket en wordt behandeld door de stedelijke dienst Vergunningen en wonen in het Administratief Centrum aan de Werf. Gaat de functiewijziging samen met verbouwingswerken, bundel ze dan in één aanvraag: dat spaart een procedure en een heffing uit, en het geheel wordt in één keer beoordeeld.
Koopt u een handelspand met de bedoeling er te wonen, laat dan vóór het compromis nakijken of dat kan. Vraag de stedenbouwkundige informatie van het perceel op: die toont de vergunde functie, de geldende voorschriften en de vergunningshistoriek. Een pand waarvan de bovenverdieping nooit als woning is vergund, is een ander en duurder verhaal dan de verkoper doet uitschijnen.
Dat is de vraag die de meeste eigenaars echt bezighoudt. Het antwoord hangt niet af van de gemeente waar u woont, maar van wat er precies gebouwd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:
Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.
De termijnen zijn Vlaams. Voor een functiewijziging geldt vrijwel altijd de gewone procedure met een openbaar onderzoek van dertig dagen, omdat buren belanghebbend zijn bij een veranderende invulling van het pand.
| Welke procedure | Komt er een openbaar onderzoek? | Wettelijke termijn | Wanneer van toepassing |
|---|---|---|---|
| Vereenvoudigd | Nee, geen openbaar onderzoek | 60 dagen | Kleine ingrepen die nergens van een voorschrift afwijken |
| Gewoon | Ja, dertig dagen | 105 dagen | Het gros van de woningdossiers, ook aanbouwen en bijgebouwen |
| Gewoon, met advies van de vergunningscommissie | Ja, dertig dagen | 120 dagen | Zonevreemde constructies en grotere projecten |
Termijnen volgens het Omgevingsvergunningsdecreet. De termijn start pas nadat uw dossier volledig en ontvankelijk is verklaard.
Reken in Aalst realistisch op vier maanden vanaf de eerste afspraak tot de beslissing. Volgens de doorlooptijdindicator van het Departement Omgeving beslissen Vlaamse gemeenten gemiddeld na ongeveer 89 dagen, maar die klok start pas na de ontvankelijkheidsverklaring. Neem die termijn op in de opschortende voorwaarde als u het pand nog moet aankopen.
Eerst geldt de bestemming van het perceel volgens het gewestplan, het RUP of het BPA. Sluit de bestemming de gewenste functie uit, dan blijft alleen de zonevreemde regeling over, en die is bewust smal. Toegelaten zijn onder meer een complementaire kantoor- of praktijkruimte tot honderd vierkante meter die ondergeschikt blijft aan de woonfunctie, een beperkt aanbod toeristisch logies, en wonen in een niet-agrarisch gebouw binnen een gebouwengroep. In ruimtelijk kwetsbaar gebied valt vrijwel alles weg, en dat is meteen de eerste toets die wij uitvoeren.
Wordt uw functiewijziging gecombineerd met een opsplitsing, dan komt de stedelijke verordening op meergezinswoningen in beeld, van kracht sinds 1 november 2014. Die bepaalt onder welke voorwaarden een pand in meerdere woongelegenheden mag worden opgedeeld: minimale oppervlakten, buitenruimte, fietsenberging en parkeren. Bij een diep handelspand in de kern is het gelijkvloers doorgaans het knelpunt, omdat het achteraan te weinig daglicht haalt. Wij meten dat op voor u iets vastlegt.
De andere weg is het dossier herwerken en opnieuw indienen. Dat klinkt als verliezen, maar het is vaak winnen: u vertrekt van een beslissing die exact benoemt wat niet aanvaard werd, en u past dat aan. In dossiers waar een woongelegenheid te klein was, een volume te groot of een afstand te krap, is dat doorgaans de enige route die tot een vergunning leidt. Wij lezen de motivering en zeggen u welke van beide hier zinvol is.
Vanuit Destelbergen is het ongeveer veertig kilometer naar Aalst, via de E40 een dikke halve uur rijden. Voor een functiewijziging komen we altijd ter plaatse: daglicht, plafondhoogtes en de diepte van het gelijkvloers bepalen de haalbaarheid, en dat beoordeelt u niet vanaf een verkoopplan. Meer over ons kantoor, parkeren en het openbaar vervoer vindt u op route en bereikbaarheid.
Niet zonder vergunning. Van detailhandel naar wonen is een wijziging van de hoofdfunctie en dus vergunningsplichtig, ook als u niets verbouwt. Doet u het toch, dan is het een bouwovertreding die bij verkoop, verhuur of een klacht naar boven komt. Regulariseren kan meestal, maar dan geldt de stedelijke verordening onverkort.
Dan is het én een functiewijziging én een wijziging van het aantal woongelegenheden, en beide zitten in dezelfde aanvraag. De verordening meergezinswoningen van 2014 bepaalt dan of elke eenheid haalbaar is: minimale oppervlakten, buitenruimte, fietsenberging en parkeren. In de praktijk betekent dat vaak één eenheid minder dan gepland.
Een complementaire kantoor-, dienst- of vrije-beroepsfunctie in een woning kan onder voorwaarden: maximaal honderd vierkante meter en ondergeschikt aan de woonfunctie. Wordt de praktijk de hoofdfunctie of neemt ze het pand over, dan hebt u wel een vergunning nodig. De grens is scherper dan mensen denken, en ze wordt bij een verkoop nagekeken.
Vóór het compromis. Een omzetting die niet vergunbaar blijkt, maakt het hele plan waardeloos, en een opschortende voorwaarde helpt alleen als ze op tijd in de overeenkomst staat. Bezorg ons het adres, de verkoopinformatie en enkele foto’s van binnen, dan zeggen we binnen een werkdag of het realistisch is.
Wij zeggen u vooraf of het haalbaar is, wat het ongeveer kost en hoe lang het duurt. Zonder kosten en zonder verkooppraat.