Oost-Vlaanderen
Handelspand naar woning, kantoor aan huis of een pand opsplitsen? Wij maken het functiewijzigingsdossier dat Gent nodig heeft.
Een functiewijziging in Gent is de omgevingsvergunning die u nodig hebt wanneer u de hoofdfunctie van een gebouw verandert, bijvoorbeeld van handelspand naar woning. U dient digitaal in via het Omgevingsloket bij de dienst Stedenbouw.
Gratis dossiercheck aanvragen
Beschrijf kort uw situatie in Gent. U krijgt binnen een werkdag een eerlijk antwoord over uw kansen, zonder kosten.
Niet elke nieuwe invulling van een pand is vergunningsplichtig, maar het wijzigen van de hoofdfunctie is dat wel zodra de nieuwe functie voorkomt op de lijst die de Vlaamse Regering heeft vastgelegd. Wonen, detailhandel en horeca, kantoor en diensten, industrie en ambacht, land- en tuinbouw, recreatie en gemeenschapsvoorzieningen worden elk als een aparte hoofdfunctie behandeld. Gaat u van de ene categorie naar de andere, dan hebt u een omgevingsvergunning nodig, ook als u geen steen verlegt.
In Gent zijn de klassiekers een winkel of café op het gelijkvloers die woning wordt, een herenhuis dat naar kantoren of studentenkamers gaat, en een pand dat wordt opgesplitst in meer woongelegenheden. Dat laatste is strikt genomen geen functiewijziging maar een wijziging van het aantal woongelegenheden, en is in Gent al even vergunningsplichtig. Beide dossiers vallen bij dezelfde dienst en worden aan hetzelfde bouwreglement getoetst.
Koopt u een pand met de bedoeling de functie te wijzigen, laat dan vóór het compromis nakijken of dat kan. Het Gentse vastgoedinformatieplatform toont per perceel de vergunde functie, de geldende voorschriften en de vergunningshistoriek. Een handelspand waarvan de bovenverdieping nooit als woning is vergund, is een ander en duurder verhaal dan het lijkt.
Dat is de vraag die de meeste eigenaars echt bezighoudt. Het antwoord hangt niet af van de gemeente waar u woont, maar van wat er precies gebouwd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:
Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.
De termijnen zijn Vlaams. Voor een functiewijziging geldt vrijwel altijd de gewone procedure met openbaar onderzoek, omdat buren belanghebbend zijn bij een veranderende invulling van het pand.
| Procedure | Openbaar onderzoek | Termijn om te beslissen | Voorbeelden |
|---|---|---|---|
| Vereenvoudigde procedure | Niet vereist | 60 dagen | Een tuinhuis of carport die binnen alle voorschriften valt |
| Gewone procedure | Dertig dagen | 105 dagen | Een aanbouw, veranda of dakuitbouw die afwijkt van wat vergund was |
| Gewone procedure met adviesinstantie | Dertig dagen | 120 dagen | Opsplitsingen, zonevreemde constructies en projecten met erfgoedadvies |
Termijnen volgens het Omgevingsvergunningsdecreet. De termijn start pas nadat uw dossier volledig en ontvankelijk is verklaard.
Reken in Gent realistisch op vier tot vijf maanden vanaf de eerste afspraak tot de beslissing. Volgens de doorlooptijdindicator van het Departement Omgeving beslissen Vlaamse gemeenten gemiddeld na ongeveer 89 dagen, maar die klok start pas na de ontvankelijkheidsverklaring. Plan een functiewijziging dus nooit vlak voor een verhuis- of huurdatum.
Eerst geldt de bestemming van het perceel: gewestplan, RUP of BPA. Een handelsfunctie in een zone die uitsluitend voor wonen bestemd is, blijft moeilijk, hoe mooi het pand ook is. Ligt uw pand in een bestemmingszone waar de gewenste functie niet past, dan komt u in de zonevreemde regeling terecht, met een eigen en beperkte lijst van toegelaten wijzigingen. Een complementaire kantoor- of vrije-beroepsfunctie in een woning kan bijvoorbeeld tot honderd vierkante meter en moet ondergeschikt blijven aan het wonen.
Daarnaast toetst Gent uw dossier aan het Algemeen Bouwreglement. Voor functiewijzigingen naar wonen zijn vooral de minimale woonoppervlakte, de daglichttoetreding, de buitenruimte, de fietsenberging en de afvalberging bepalend. Voor een handelspand dat woning wordt is de gelijkvloerse verdieping doorgaans het knelpunt: veel Gentse winkelpanden hebben achteraan te weinig daglicht om als volwaardige woonruimte te tellen. Wij meten dat op voor u iets vastlegt.
Voor u die stap zet, is er één vraag die telt: staat er in de weigering iets dat u kunt veranderen? Zo ja, dan is een aangepast dossier meestal sneller en goedkoper dan een procedure. Zo nee, en meent u dat de gemeente een voorschrift verkeerd heeft toegepast, dan is beroep de aangewezen weg. Stuur ons de beslissing door; wij zeggen u binnen een werkdag in welke van die twee categorieën uw dossier valt.
Ons kantoor ligt aan de Dendermondesteenweg in Destelbergen, ongeveer zeven kilometer van het Gentse centrum en een kwartier rijden buiten de spits. Voor een functiewijziging komen we altijd ter plaatse kijken: de haalbaarheid hangt af van daglicht, hoogtes en de indeling, en dat zie je niet op een plan. Meer over ons kantoor, parkeren en het openbaar vervoer vindt u op route en bereikbaarheid.
Nee. Van detailhandel naar wonen is een wijziging van de hoofdfunctie en daarvoor hebt u een omgevingsvergunning nodig, ook als u niets verbouwt. Gebruikt u het pand toch al als woning, dan is dat een overtreding die bij verkoop of bij een klacht boven water komt. Regulariseren kan meestal wel, maar dan geldt het Algemeen Bouwreglement onverkort.
Een complementaire kantoor-, dienst- of vrije-beroepsfunctie in een woning is onder voorwaarden toegelaten: de oppervlakte blijft beperkt tot honderd vierkante meter en de functie moet ondergeschikt blijven aan het wonen. Wordt de praktijk de hoofdfunctie, of gaat u erboven, dan hebt u wel een vergunning nodig. De grens is scherper dan mensen denken.
De wettelijke beslissingstermijn is 105 dagen voor de gewone procedure, of 120 dagen als de omgevingsvergunningscommissie advies moet geven. Daar komt de tijd bij voor opmeting, tekenwerk en de ontvankelijkheidscontrole. Vier tot vijf maanden vanaf de eerste afspraak is een realistische planning.
Voor een zuivere functiewijziging zonder werken is de tussenkomst van een architect niet altijd wettelijk verplicht, maar het dossier vraagt wel plannen van de bestaande en de nieuwe toestand en een motivering die aan het Algemeen Bouwreglement is getoetst. Gaat de functiewijziging samen met verbouwingswerken waarvoor een vergunning nodig is, dan is een architect wél verplicht.
Wachten maakt een dossier zelden goedkoper. Laat het eerst bekijken, dan weet u of u aan iets begint dat kans maakt.