Achterbouw Regulariseren

Achterbouw zonder vergunning: kan dat nog geregulariseerd worden?

Een achterbouw is een van de meest voorkomende bouwovertredingen in Vlaanderen. Vaak werd hij groter of dieper uitgevoerd dan op de goedgekeurde plannen stond, soms werd hij helemaal zonder dossier gebouwd. Pas bij een verkoop, een verbouwing of een controle blijkt dat de constructie niet vergund is. Wij zoeken voor u uit of ze alsnog vergund kan worden.

Wanneer heeft een achterbouw een vergunning nodig?

Een achterbouw is een uitbreiding van de woning en is daarmee in principe vergunningsplichtig. Er bestaan vrijstellingen voor beperkte uitbreidingen aan de achterzijde, maar die zijn strikter dan veel mensen denken: ze hangen samen met de oppervlakte, de bouwdiepte, de hoogte en de afstand tot de perceelsgrens.

Het knelpunt zit vaak in de bouwdiepte. Een achterbouw die enkele tientallen centimeters verder gaat dan toegelaten, valt buiten de vrijstelling. Ook een uitbreiding die destijds wel werd aangevraagd maar anders werd uitgevoerd dan vergund, geldt als een overtreding.

Is uw situatie regulariseerbaar?

Dat is de vraag die de meeste eigenaars echt bezighoudt. Het antwoord hangt af van wat er precies gebouwd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:

• De bestemming van het perceel. Woongebied, agrarisch gebied of een andere bestemming bepaalt in grote mate wat er mogelijk is.
• De geldende voorschriften. Een verkaveling, een BPA of een RUP kan bijkomende regels opleggen over bouwdiepte, hoogte, dakvorm of afstand tot de perceelsgrens.
• De aard en omvang van de werken. Een beperkte uitbouw tegen de achtergevel wordt anders beoordeeld dan een achterbouw die de bouwdiepte fors overschrijdt of tot tegen de perceelsgrens loopt.
• De voorgeschiedenis van het dossier. Bestaande vergunningen, oude plannen, luchtfoto’s en eerdere meldingen bepalen mee hoe de aanvraag wordt opgebouwd.

Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.

Wat als de achterbouw er al jaren staat?

Ouderdom maakt een niet-vergunde constructie niet automatisch legaal. Het feit dat de achterbouw al twintig jaar bestaat en nooit iemand er iets van zei, verandert de stedenbouwkundige toestand niet. Wel kan de ouderdom een rol spelen in de beoordeling en in de manier waarop het dossier wordt onderbouwd. Ook wanneer de achterbouw door een vorige eigenaar werd gezet, gaan de verplichtingen juridisch vaak over op u als huidige eigenaar.

Hoe verloopt de aanvraag?

1. Dossiercheck. Wij verzamelen de vergunningshistoriek en de geldende voorschriften voor uw perceel en toetsen de bestaande toestand daaraan.
2. Opmeting en plannen. De bestaande toestand wordt nauwkeurig opgemeten en verwerkt in de plannen die bij een aanvraag horen.
3. Motivatie en indiening. Het dossier wordt onderbouwd en digitaal ingediend via het Omgevingsloket.
4. Behandeling door de gemeente. De aanvraag wordt volledig en ontvankelijk verklaard, waarna de gemeente het dossier beoordeelt en indien nodig een openbaar onderzoek organiseert.
5. Beslissing. U ontvangt de beslissing over uw omgevingsvergunning. Ook bij de stappen die daarop volgen begeleiden wij u.

Wat riskeert u als u niets doet?

Een niet-vergunde achterbouw blijft een openstaand punt in het dossier van uw woning. Bij een verkoop moet de stedenbouwkundige toestand vermeld worden, en dat drukt op de onderhandeling. Bij een latere verbouwing of functiewijziging beoordeelt de gemeente de volledige toestand, waardoor de achterbouw alsnog opduikt. En bij handhaving kan de overheid aanpassingen of een regularisatiedossier opleggen.

Hoe pakken wij uw dossier aan?

Wij werken uitsluitend met regularisatiedossiers en omgevingsvergunningen. Dat betekent dat wij de voorschriften kennen, weten hoe een dossier onderbouwd moet worden om kans te maken, en vooraf kunnen inschatten waar de knelpunten liggen. U hoeft zelf geen plannen, documenten of correspondentie te verzamelen; dat nemen wij over. Ons kantoor ligt in Destelbergen en wij werken in heel Vlaanderen.

Veelgestelde vragen

Mag ik zomaar een achterbouw plaatsen?

Meestal niet zonder vergunning. Er bestaan vrijstellingen voor beperkte uitbreidingen, maar die hangen af van de oppervlakte, de bouwdiepte en de inplanting op uw perceel.

Mijn achterbouw is dieper dan vergund. Wat nu?

Dan bekijken we of een regularisatie mogelijk is, eventueel mits aanpassingen. Een afwijking betekent niet automatisch dat afbraak volgt.

De vorige eigenaar heeft de achterbouw gebouwd. Ben ik aansprakelijk?

Stedenbouwkundige verplichtingen gaan juridisch vaak over op de nieuwe eigenaar. Het argument dat u niet zelf gebouwd hebt, biedt dus niet altijd bescherming.

Kan ik verkopen met een niet-vergunde achterbouw?

Verkopen kan, maar het bemoeilijkt de verkoop en roept vragen op bij kopers en notarissen. Regulariseren vóór de verkoop is doorgaans de veiligere weg.

Hoe lang duurt een regularisatie?

Dat verschilt per gemeente en per dossier. Bij de dossiercheck zeggen wij u welke procedure van toepassing is en welke termijn daarbij hoort.

Twijfelt u of uw achterbouw vergund is?

Bezorg ons uw adres en een korte beschrijving van de constructie. Wij zoeken uit wat er mogelijk is en laten u weten welke weg in uw geval de beste kans maakt.