Bijgebouw Regulariseren

Bijgebouw zonder vergunning: tuinhuis, poolhouse of berging

Een tuinhuis, carport, berging, poolhouse of atelier in de tuin wordt vaak geplaatst zonder dat er een dossier aan te pas kwam. Het lijkt een kleine ingreep, maar stedenbouwkundig is een bijgebouw een constructie zoals elke andere. Pas bij een verkoop, een verbouwing of een controle blijkt dat het niet vergund is. Wij zoeken voor u uit of het alsnog vergund kan worden.

Wanneer heeft een bijgebouw een vergunning nodig?

Voor vrijstaande bijgebouwen in de tuin bestaan er vrijstellingen, maar die zijn gebonden aan strikte voorwaarden: de totale oppervlakte van alle bijgebouwen samen, de hoogte, de afstand tot de woning en tot de perceelsgrens, en de vraag of het bijgebouw in de zij- of achtertuin staat.

In de praktijk gaat het vaak mis op twee punten. Ten eerste de optelsom: wie al een tuinhuis heeft en er een carport bij zet, overschrijdt sneller de toegelaten oppervlakte dan gedacht. Ten tweede het gebruik: een bijgebouw dat wordt ingericht als bureau, praktijkruimte, logeerruimte of poolhouse met sanitair, is geen loutere berging meer en wordt anders beoordeeld.

Is uw situatie regulariseerbaar?

Dat is de vraag die de meeste eigenaars echt bezighoudt. Het antwoord hangt af van wat er precies gebouwd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:

• De bestemming van het perceel. Woongebied, agrarisch gebied of een andere bestemming bepaalt in grote mate wat er mogelijk is.
• De geldende voorschriften. Een verkaveling, een BPA of een RUP kan bijkomende regels opleggen over bouwdiepte, hoogte, dakvorm of afstand tot de perceelsgrens.
• De aard en omvang van de werken. Een tuinberging van enkele vierkante meters wordt anders beoordeeld dan een poolhouse met sanitair of een bijgebouw dat als woonruimte wordt gebruikt.
• De voorgeschiedenis van het dossier. Bestaande vergunningen, oude plannen, luchtfoto’s en eerdere meldingen bepalen mee hoe de aanvraag wordt opgebouwd.

Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.

Wat als het bijgebouw al bij de aankoop bestond?

Dat verandert weinig aan uw positie. Stedenbouwkundige verplichtingen gaan juridisch vaak over op de nieuwe eigenaar, ook wanneer het bijgebouw door een vorige bewoner werd geplaatst. Wij zoeken in de vergunningshistoriek van het perceel uit wat er destijds wel en niet werd aangevraagd, en wat dat vandaag voor u betekent.

Hoe verloopt de aanvraag?

1. Dossiercheck. Wij verzamelen de vergunningshistoriek en de geldende voorschriften voor uw perceel en toetsen de bestaande toestand daaraan.
2. Opmeting en plannen. De bestaande toestand wordt nauwkeurig opgemeten en verwerkt in de plannen die bij een aanvraag horen.
3. Motivatie en indiening. Het dossier wordt onderbouwd en digitaal ingediend via het Omgevingsloket.
4. Behandeling door de gemeente. De aanvraag wordt volledig en ontvankelijk verklaard, waarna de gemeente het dossier beoordeelt en indien nodig een openbaar onderzoek organiseert.
5. Beslissing. U ontvangt de beslissing over uw omgevingsvergunning. Ook bij de stappen die daarop volgen begeleiden wij u.

Wat riskeert u als u niets doet?

Zolang er geen vergunning is, blijft het bijgebouw een openstaand punt in het dossier van uw eigendom. Bij een verkoop moet dit vermeld worden. Bij een latere aanvraag voor andere werken beoordeelt de gemeente de volledige toestand van het perceel, waardoor het bijgebouw alsnog ter sprake komt. En bij handhaving kan de overheid aanpassingen of een regularisatiedossier opleggen.

Hoe pakken wij uw dossier aan?

Wij werken uitsluitend met regularisatiedossiers en omgevingsvergunningen. Dat betekent dat wij de voorschriften kennen, weten hoe een dossier onderbouwd moet worden om kans te maken, en vooraf kunnen inschatten waar de knelpunten liggen. U hoeft zelf geen plannen, documenten of correspondentie te verzamelen; dat nemen wij over. Ons kantoor ligt in Destelbergen en wij werken in heel Vlaanderen.

Veelgestelde vragen

Heb ik een vergunning nodig voor een tuinhuis?

Vaak niet, als het binnen de vrijstelling blijft. Die hangt af van de oppervlakte, de hoogte en de inplanting op uw perceel, en van wat er al aan bijgebouwen staat.

Tellen alle bijgebouwen samen?

Ja. De vrijstelling kijkt naar de totale oppervlakte van alle vrijstaande bijgebouwen op het perceel, niet naar elk gebouw apart.

Is een poolhouse hetzelfde als een tuinhuis?

Stedenbouwkundig niet altijd. Zodra er sanitair, een keuken of een verblijfsfunctie bij komt, wordt het anders beoordeeld.

Mag een bijgebouw tegen de perceelsgrens staan?

Soms wel. Dat hangt af van de geldende voorschriften en van eventuele afspraken met de aanpalende eigenaar.

Kan een te groot bijgebouw geregulariseerd worden?

Soms wel, eventueel mits aanpassingen. Bij de dossiercheck zeggen wij u of het haalbaar is en wat er eventueel zou moeten wijzigen.

Twijfelt u of uw bijgebouw vergund is?

Bezorg ons uw adres en een korte beschrijving van het bijgebouw. Wij zoeken uit wat er mogelijk is en laten u weten welke weg in uw geval de beste kans maakt.