Regularisatie architect in Oost-Vlaanderen

Waarom verschilt een regularisatiedossier per Oost-Vlaamse gemeente?

De wet is Vlaams. Wat een regularisatievergunning is, welke procedures bestaan en binnen welke termijn een bestuur moet beslissen, staat in het Omgevingsvergunningsdecreet en geldt van Eeklo tot Beveren identiek. Toch verloopt hetzelfde dossier in Gent anders dan in Wetteren, en dat komt door drie lagen die de gemeente zelf invult.

Wat doet de provincie Oost-Vlaanderen in uw dossier?

In eerste aanleg beslist normaal gezien uw gemeente. De deputatie van Oost-Vlaanderen komt in beeld op twee momenten: als vergunningverlener in eerste aanleg voor projecten op de provinciale lijst, projecten over meerdere gemeenten of klasse 1-inrichtingen, en als beroepsinstantie wanneer u niet akkoord gaat met een beslissing van het college van burgemeester en schepenen.

Oost-Vlaanderen telt 55 steden en gemeenten, met Gent als hoofdplaats. Wij werken in tien daarvan met eigen pagina’s, omdat we daar de lokale reglementen effectief hebben uitgezocht. Voor een gemeente die hier niet staat, kunnen we het dossier evengoed opnemen; dan doen we dat uitzoekwerk bij de start van uw dossier in plaats van vooraf.

Is uw situatie regulariseerbaar?

Dat is de vraag die de meeste eigenaars echt bezighoudt. Het antwoord hangt niet af van de gemeente waar u woont, maar van wat er precies gebouwd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:

• De bestemming van het perceel. Woongebied, agrarisch gebied of een andere bestemming bepaalt in grote mate wat er mogelijk is.
• De geldende voorschriften. Een verkaveling, een BPA of een RUP kan bijkomende regels opleggen over bouwdiepte, hoogte, dakvorm of afstand tot de perceelsgrens.
• De aard en omvang van de werken. Een veranda of een carport wordt anders beoordeeld dan een volledige uitbreiding of een functiewijziging.
• De voorgeschiedenis van het dossier. Bestaande vergunningen, oude plannen, luchtfoto’s en eerdere meldingen bepalen mee hoe de aanvraag wordt opgebouwd.

Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.

Hoe verloopt de aanvraag?

1. Dossiercheck. Wij verzamelen de vergunningshistoriek en de geldende voorschriften voor uw perceel en toetsen de bestaande toestand daaraan.
2. Opmeting en plannen. De bestaande toestand wordt nauwkeurig opgemeten en verwerkt in de plannen die bij een aanvraag horen.
3. Motivatie en indiening. Het dossier wordt onderbouwd en digitaal ingediend via het Omgevingsloket.
4. Behandeling door de gemeente. De aanvraag wordt volledig en ontvankelijk verklaard, waarna de gemeente het dossier beoordeelt en indien nodig een openbaar onderzoek organiseert.
5. Beslissing. U ontvangt de beslissing over uw omgevingsvergunning. Ook bij de stappen die daarop volgen begeleiden wij u.

Hoe lang duurt een regularisatie in Oost-Vlaanderen?

De termijnen zijn Vlaams en gelden in elke gemeente van de provincie identiek. Wat verschilt, is hoe snel een bestuur in de praktijk beslist en hoeveel tijd de ontvankelijkheidscontrole vraagt.

Termijnen volgens het Omgevingsvergunningsdecreet. De termijn start pas nadat uw dossier volledig en ontvankelijk is verklaard.

Volgens de doorlooptijdindicator van het Departement Omgeving beslissen Vlaamse gemeenten gemiddeld na ongeveer 89 dagen, en behandelen zij ongeveer 92 procent van alle dossiers in eerste aanleg. Dendermonde publiceert zijn termijnen als enige van de tien expliciet: maximaal dertig dagen voor de ontvankelijkheidscontrole, daarna zestig, 105 of 120 dagen naargelang de procedure, met één verlenging van maximaal zestig dagen. Reken voor een Oost-Vlaams woningdossier op drie tot vier maanden vanaf de eerste afspraak.

In welke Oost-Vlaamse gemeenten werken wij?

Wij maken dossiers in de hele provincie, maar we publiceren alleen pagina’s voor de gemeenten waar we het lokale kader effectief hebben uitgezocht. Dat zijn er tien: Gent, Aalst, Sint-Niklaas, Dendermonde, Lokeren, Wetteren, Deinze, Eeklo, Beveren en Destelbergen. Elke pagina bevat de bevoegde dienst met adres en contactgegevens, het lokale reglement dat uw dossier bepaalt, de gepubliceerde kosten, de termijnen en vijf vragen die klanten uit die gemeente ons echt stellen.

Hoe pakken wij een dossier in Oost-Vlaanderen aan?

1. Wij lezen eerst, tekenen laterDe brief van de gemeente, de oude vergunningen en het verkavelingsvoorschrift gaan door onze handen voor er ook maar één lijn getrokken wordt. In een op de vijf gevallen blijkt daar al uit dat de aanpak anders moet.
2. Opmeting ter plaatseWij komen langs, meten de werkelijke toestand op en fotograferen wat telt. Wat op oude plannen staat, klopt zelden met wat er nu staat, en het is die werkelijke toestand die vergund moet worden.
3. Haalbaarheidsoordeel op papierU krijgt zwart op wit welke onderdelen vergunbaar zijn, welke niet, en welke aanpassing het verschil maakt. Dat is het moment om te beslissen, niet na een weigering.
4. Dossier en indieningWij stellen het volledige dossier samen en dienen het in via het Omgevingsloket, met een motivering die inspeelt op de voorschriften die in Oost-Vlaanderen gelden.
5. Opvolging tot de beslissingVragen van de behandelende ambtenaar, het openbaar onderzoek en de aanplakking volgen wij op. U hoort van ons wanneer er iets gebeurt, niet pas achteraf.

Wat als de gemeente uw aanvraag in Oost-Vlaanderen weigert?

Wat wij in de praktijk zien: een beroep dat niets aan het dossier verandert, wordt zelden gewonnen. De deputatie beoordeelt dezelfde toestand tegen dezelfde voorschriften. Zit het probleem in het volume, de inplanting of de woonkwaliteit, dan is aanpassen en opnieuw indienen bijna altijd de kortere weg. Zit het in een verkeerd gelezen voorschrift of een gebrekkige motivering, dan is beroep wel degelijk zinvol.

Hoe ver zitten wij van uw Oost-Vlaamse gemeente?

Ons kantoor staat aan de Dendermondesteenweg in Destelbergen, praktisch in het midden van de provincie. Gent ligt op een kwartier, Wetteren en Lokeren op een half uur, Dendermonde en Deinze op een klein half uur, Aalst en Eeklo op een dikke halve uur, en Sint-Niklaas en Beveren op drie kwartier. Elke Oost-Vlaamse gemeente is dus binnen het uur bereikbaar, en dat betekent dat een plaatsbezoek geen apart project wordt. Meer over ons kantoor, parkeren en het openbaar vervoer vindt u op route en bereikbaarheid.

Veelgestelde vragen over regularisatie in Oost-Vlaanderen

Waar kunt u dit zelf nakijken?

• Doorlooptijd van omgevingsvergunningen – Departement Omgeving – de officiële cijfers over hoe lang besturen erover doen.
• Geopunt Vlaanderen – de bestemming, RUP’s en voorschriften van uw perceel raadplegen.
• Decreet betreffende de omgevingsvergunning – artikel 81 omschrijft wat een regularisatievergunning is.
• Verjaring stedenbouwkundige schendingen – Vlaamse overheid – de verjaringsregels zoals die sinds 1 april 2026 gelden.

Deze pagina is geschreven en nagekeken door Niku Architecten in Destelbergen, een bureau dat zich toelegt op regularisatiedossiers, functiewijzigingen en omgevingsaanvragen in Vlaanderen. Laatst nagekeken: 31 augustus 2026. De vermelde tarieven en termijnen zijn overgenomen uit de reglementen zoals die op die datum door de betrokken besturen waren gepubliceerd. Reglementen worden herzien, dus vraag het actuele bedrag op voor u een dossier indient.