De meeste eigenaars komen bij ons met dezelfde vraag. Niet “wat gaat dit kosten”, maar “kan dit nog in orde gebracht worden?” Dat is ook de juiste eerste vraag, want het antwoord bepaalt alles wat daarna volgt. Wij zoeken dat voor u uit, op basis van uw perceel en de werken die effectief zijn uitgevoerd.
Regulariseren betekent dat u achteraf een omgevingsvergunning aanvraagt voor werken die al zijn uitgevoerd zonder of in afwijking van een vergunning. De regels daarvoor zijn Vlaams en gelden dus even goed in Oostende als elders. Wat wél verschilt van stad tot stad is de manier waarop het dossier wordt behandeld, welke lokale voorschriften er bovenop komen, en hoe de dienst omgeving uw aanvraag beoordeelt.
In Oostende gaat het vaak om dezelfde situaties: een terrasoverkapping of veranda, een garagebox of berging zonder dossier, een appartement dat werd opgesplitst, of een pand waarvan de functie in de praktijk veranderde. Aan de kust spelen bouwhoogte, inplanting en de voorschriften voor appartementsgebouwen een grote rol.
Dat hangt niet af van de stad waar u woont, maar van wat er precies gebouwd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:
Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.
De aanvraag verloopt digitaal via het Omgevingsloket en komt terecht bij de dienst omgeving van Oostende. Wij dienen het dossier in uw naam in en volgen de behandeling verder op, zodat u zelf niet met het loket hoeft te corresponderen.
De wettelijke termijnen zijn Vlaams en gelden dus ook in Oostende. Welke procedure van toepassing is, hangt af van de aard van de werken en van de vraag of er een openbaar onderzoek nodig is. Bij een vereenvoudigde procedure zonder openbaar onderzoek ligt de beslissingstermijn merkelijk korter dan bij een gewone procedure met openbaar onderzoek. Bij de dossiercheck zeggen wij u meteen welke procedure in uw geval van toepassing is en welke termijn daarbij hoort.
Naast de Vlaamse regelgeving spelen de lokale voorschriften een doorslaggevende rol: het gewestplan en de opeenvolgende RUP’s, eventuele verkavelingsvoorschriften, en oudere BPA’s die op sommige percelen nog altijd van kracht zijn. Wij vragen de vergunningshistoriek en de geldende voorschriften per perceel op. Dat toont vaak precies waar het misliep: een vergunning die nooit werd afgewerkt, een verkavelingsvoorschrift dat over het hoofd werd gezien, of een BPA dat nog altijd geldt.
Wij werken uitsluitend met regularisatiedossiers en omgevingsvergunningen. Dat betekent dat wij de voorschriften kennen, weten hoe een dossier onderbouwd moet worden om kans te maken, en vooraf kunnen inschatten waar de knelpunten liggen. U hoeft zelf geen plannen, documenten of correspondentie te verzamelen; dat nemen wij over.
Een weigering is niet het eindpunt. Er staat beroep open bij de deputatie van de provincie West-Vlaanderen, en in veel gevallen is een aangepast dossier een betere weg dan een beroep. Wij bekijken samen met u wat in uw situatie de sterkste optie is. Belangrijker nog: door vooraf goed in te schatten wat vergunbaar is, vermijden we een weigering zoveel mogelijk.
Ja. Ons kantoor ligt in Destelbergen, en wij begeleiden regularisatiedossiers in heel Vlaanderen. Een plaatsbezoek in Oostende plannen we in overleg, zodat de bestaande toestand ter plaatse kan worden opgemeten.
In veel gevallen wel. Het hangt af van de ligging, de afmetingen en de geldende voorschriften voor uw perceel. Dat zoeken wij voor u uit.
Nee. Het feit dat een constructie al lang bestaat, betekent niet dat ze vergund is. Bij een verkoop of verbouwing komt dit vaak alsnog aan het licht.
Stedenbouwkundige verplichtingen gaan juridisch vaak over op de nieuwe eigenaar. Het argument dat u niet zelf gebouwd hebt, biedt dus niet altijd bescherming.
Neem in dat geval zo snel mogelijk contact op. Hoe vroeger een regularisatiedossier wordt opgestart, hoe meer ruimte er is om tot een oplossing te komen.
Verkopen kan, maar een niet-vergunde constructie bemoeilijkt de verkoop en roept vragen op bij kopers en notarissen. Regulariseren vóór de verkoop is doorgaans de veiligere weg.
Bezorg ons uw adres en een korte beschrijving van de werken. Wij zoeken uit wat er mogelijk is en laten u weten welke weg in uw geval de beste kans maakt.