Proces-verbaal Bouwovertreding

Proces-verbaal voor een bouwovertreding: wat moet u nu doen?

Een proces-verbaal voor een bouwovertreding is geen brief die u opzij kunt leggen. Er lopen vanaf dat moment termijnen, en wat u in de eerste weken doet, bepaalt in grote mate hoe het dossier afloopt. Het goede nieuws is dat een proces-verbaal niet hetzelfde is als een eindoordeel: in veel gevallen is er nog ruimte om de toestand alsnog te regulariseren.

Wat betekent een proces-verbaal precies?

Een proces-verbaal is de formele vaststelling dat er werken zijn uitgevoerd zonder vergunning of in afwijking van de vergunning. Het wordt opgesteld door een verbalisant en gaat naar het parket en naar de gewestelijke of gemeentelijke handhavingsdiensten. Vanaf dat moment is de overtreding officieel geregistreerd.

Wat daarna gebeurt, hangt af van de ernst van de vaststelling en van de vraag of de toestand vergunbaar is. Er kan een herstelvordering volgen, een bestuurlijke maatregel, of een minnelijke schikking. In veel dossiers is het indienen van een regularisatieaanvraag de eerste stap die de situatie ten goede keert.

Is uw situatie regulariseerbaar?

Dat is de vraag die de meeste eigenaars echt bezighoudt. Het antwoord hangt af van wat er precies gebouwd of gewijzigd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:

• De bestemming van het perceel. Woongebied, agrarisch gebied of een andere bestemming bepaalt in grote mate wat er mogelijk is.
• De geldende voorschriften. Een verkaveling, een BPA of een RUP kan bijkomende regels opleggen over bouwdiepte, hoogte, dakvorm of afstand tot de perceelsgrens.
• De aard en omvang van de werken. Een afwijking van enkele tientallen centimeters wordt anders beoordeeld dan een volledige constructie die er niet had mogen staan.
• De voorgeschiedenis van het dossier. Bestaande vergunningen, oude plannen, luchtfoto’s en eerdere meldingen bepalen mee hoe de aanvraag wordt opgebouwd.

Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.

Kan ik na een proces-verbaal nog regulariseren?

In veel gevallen wel, en het is vaak net het aangewezen moment om het te doen. Een regularisatieaanvraag toont dat u de toestand in orde wil brengen, en wanneer de werken vergunbaar blijken, verdwijnt daarmee de grond onder een herstelmaatregel. Dat lukt alleen wanneer het dossier goed onderbouwd is en snel wordt opgestart. Hoe langer u wacht, hoe kleiner de ruimte wordt.

Hoe verloopt de aanvraag?

1. Dossiercheck. Wij verzamelen de vergunningshistoriek en de geldende voorschriften voor uw perceel en toetsen de bestaande toestand daaraan.
2. Opmeting en plannen. De bestaande toestand wordt nauwkeurig opgemeten en verwerkt in de plannen die bij een aanvraag horen.
3. Motivatie en indiening. Het dossier wordt onderbouwd en digitaal ingediend via het Omgevingsloket.
4. Behandeling door de gemeente. De aanvraag wordt volledig en ontvankelijk verklaard, waarna de gemeente het dossier beoordeelt en indien nodig een openbaar onderzoek organiseert.
5. Beslissing. U ontvangt de beslissing over uw omgevingsvergunning. Ook bij de stappen die daarop volgen begeleiden wij u.

Wat riskeert u als u niets doet?

Niets doen is in dit geval de duurste optie. Het dossier loopt door zonder u, en de overheid kan overgaan tot een herstelvordering, bestuurlijke maatregelen, aanpassingswerken of in uitzonderlijke gevallen een afbraakbevel. Bovendien blijft de overtreding meelopen bij elke toekomstige verkoop of vergunningsaanvraag.

Hoe pakken wij uw dossier aan?

Wij werken uitsluitend met regularisatiedossiers en omgevingsvergunningen. Dat betekent dat wij de voorschriften kennen, weten hoe een dossier onderbouwd moet worden om kans te maken, en vooraf kunnen inschatten waar de knelpunten liggen. U hoeft zelf geen plannen, documenten of correspondentie te verzamelen; dat nemen wij over. Ons kantoor ligt in Destelbergen en wij werken in heel Vlaanderen.

Veelgestelde vragen

Ik heb een proces-verbaal ontvangen. Wat is de eerste stap?

Laat zo snel mogelijk nakijken of de vastgestelde toestand vergunbaar is. Dat antwoord bepaalt welke strategie zinvol is.

Betekent een proces-verbaal dat ik moet afbreken?

Nee. Afbraak is een uitzonderlijke maatregel. In veel dossiers is regularisatie of aanpassing de uitkomst.

Kan ik zelf reageren op het proces-verbaal?

U kunt reageren, maar de inhoudelijke beoordeling draait om stedenbouwkundige argumenten. Een onderbouwd dossier weegt zwaarder dan een brief.

Hoe snel moet ik handelen?

Zo snel mogelijk. Er lopen termijnen, en vroeg ingrijpen geeft meer opties.

Wat als de overtreding door een vorige eigenaar is begaan?

Stedenbouwkundige verplichtingen gaan vaak over op de huidige eigenaar. U bent dus meestal degene die de toestand moet oplossen.

Hebt u een proces-verbaal ontvangen?

Bezorg ons uw adres en een korte beschrijving van de vaststelling. Wij bekijken op korte termijn of regularisatie haalbaar is en welke stappen in uw dossier het zwaarst wegen.