Regularisatie architect in Vlaams-Brabant

Waarom verschilt een regularisatiedossier per Vlaams-Brabantse gemeente?

Vlaams-Brabant valt daarbij uiteen in twee heel verschillende werelden. In Leuven bepaalt de studentenmarkt het dossierprofiel: panden die in kamers of studio’s zijn opgedeeld zonder dat het aantal woongelegenheden ooit werd vergund. In de Groene Gordel rond Brussel, en in het Hageland en het Pajottenland, gaat het om verkavelde percelen met bijgebouwen, veranda’s en verhardingen, waar het verkavelingsvoorschrift uit de jaren zestig tot tachtig vaak strenger is dan het gewestplan.

Wat doet de provincie Vlaams-Brabant in uw dossier?

In eerste aanleg beslist normaal gezien uw gemeente. De deputatie van Vlaams-Brabant komt in beeld als vergunningverlener voor projecten op de provinciale lijst, projecten over meerdere gemeenten en klasse 1-inrichtingen, en als beroepsinstantie tegen een beslissing van het college van burgemeester en schepenen.

Vlaams-Brabant telt 63 steden en gemeenten, met Leuven als hoofdplaats. Wij publiceren voorlopig één gemeentepagina in deze provincie, voor Leuven, omdat we daar het lokale kader effectief hebben uitgezocht. Voor Vilvoorde, Tienen, Halle, Diest, Aarschot en de andere gemeenten doen we dat uitzoekwerk bij de start van uw dossier.

Is uw situatie in Vlaams-Brabant regulariseerbaar?

Dat is de vraag die de meeste eigenaars echt bezighoudt. Het antwoord hangt niet af van de gemeente waar u woont, maar van wat er precies gebouwd werd en of dat vandaag nog vergunbaar is. Wij beoordelen elk dossier daarom eerst inhoudelijk, voordat er sprake is van een aanvraag. We kijken naar vier zaken:

• De bestemming van het perceel. Woongebied, agrarisch gebied of een andere bestemming bepaalt in grote mate wat er mogelijk is.
• De geldende voorschriften. Een verkaveling, een BPA of een RUP kan bijkomende regels opleggen over bouwdiepte, hoogte, dakvorm of afstand tot de perceelsgrens.
• De aard en omvang van de werken. Een veranda of een carport wordt anders beoordeeld dan een volledige uitbreiding of een functiewijziging.
• De voorgeschiedenis van het dossier. Bestaande vergunningen, oude plannen, luchtfoto’s en eerdere meldingen bepalen mee hoe de aanvraag wordt opgebouwd.

Daarna krijgt u van ons een duidelijk antwoord in één van drie richtingen: het is vergunbaar, het is vergunbaar mits aanpassingen, of het is in deze vorm niet vergunbaar. In dat laatste geval bekijken we samen welk alternatief wél kan.

Hoe verloopt de aanvraag?

1. Dossiercheck. Wij verzamelen de vergunningshistoriek en de geldende voorschriften voor uw perceel en toetsen de bestaande toestand daaraan.
2. Opmeting en plannen. De bestaande toestand wordt nauwkeurig opgemeten en verwerkt in de plannen die bij een aanvraag horen.
3. Motivatie en indiening. Het dossier wordt onderbouwd en digitaal ingediend via het Omgevingsloket.
4. Behandeling door de gemeente. De aanvraag wordt volledig en ontvankelijk verklaard, waarna de gemeente het dossier beoordeelt en indien nodig een openbaar onderzoek organiseert.
5. Beslissing. U ontvangt de beslissing over uw omgevingsvergunning. Ook bij de stappen die daarop volgen begeleiden wij u.

Hoe lang duurt een regularisatie in Vlaams-Brabant?

De termijnen zijn Vlaams en gelden in elke gemeente van de provincie identiek. Wat verschilt, is hoe snel het bestuur in de praktijk beslist.

Termijnen volgens het Omgevingsvergunningsdecreet. De termijn start pas nadat uw dossier volledig en ontvankelijk is verklaard.

Volgens de doorlooptijdcijfers van het Departement Omgeving valt er in Leuven gemiddeld na ongeveer 96 dagen een beslissing, iets boven het Vlaamse gemiddelde van ongeveer 89 dagen. Tel daar de opmeting, het tekenwerk en de ontvankelijkheidscontrole bij op en reken op drie tot vier maanden vanaf de eerste afspraak. Bij een aankoop hoort die termijn in de opschortende voorwaarde.

Welke lokale voorschriften gelden in Vlaams-Brabant?

Leuven hanteert een algemene bouwverordening op grond van artikel 2.3.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, die in 2024 gedeeltelijk werd herzien. Ze bepaalt de woonkwaliteit van elke woongelegenheid: afmetingen, daglicht, buitenruimte, berging en fietsenstalling. Bij studentenhuisvesting en kamerwoningen loopt daarnaast regelgeving over woningkwaliteit en verhuur mee, die formeel losstaat van de vergunning maar in de praktijk in hetzelfde traject zit.

Buiten de centrumsteden is het verkavelingsvoorschrift meestal doorslaggevend. Grote delen van de Groene Gordel en het Hageland zijn verkaveld tussen de jaren zestig en tachtig, en die vergunningen leggen concrete regels op over bouwzone, afstand tot de perceelsgrens, dakvorm en soms de maximale oppervlakte van bijgebouwen. Ze blijven doorwerken, ook als het gewestplan ruimer is, en ze zijn de meest onderschatte reden waarom een ogenschijnlijk onschuldig tuinhuis toch niet vergunbaar is.

Hoe pakken wij een dossier in Vlaams-Brabant aan?

1. Kosteloze eerste beoordelingWij bekijken uw situatie zonder kosten en zonder verplichting. Blijkt regularisatie geen zinvolle route, dan zeggen we dat meteen en bent u niets kwijt.
2. De juiste procedure kiezenVereenvoudigd of gewoon, met of zonder openbaar onderzoek: die keuze bepaalt de kost en enkele weken doorlooptijd. Wij zoeken uit welke van toepassing is.
3. Opmeten en tekenenEen plaatsbezoek met opmeting, daarna het volledige plannenpakket. Wij tekenen wat er werkelijk staat, want dat is wat vergund moet worden.
4. Indienen en verdedigenWij dienen in via het Omgevingsloket en beantwoorden de vragen die de dienst omgeving in Vlaams-Brabant stelt. U hoeft zelf geen ambtenaar te bellen.
5. AfrondingU krijgt de beslissing, de aanplakkingsinstructies en een dossier dat u bij een verkoop of bij de notaris kunt voorleggen.

Wat als de gemeente uw aanvraag in Vlaams-Brabant weigert?

Voor u die stap zet, is er één vraag die telt: staat er in de weigering iets dat u kunt veranderen? Zo ja, dan is een aangepast dossier meestal sneller en goedkoper dan een procedure. Zo nee, en meent u dat de gemeente een voorschrift verkeerd heeft toegepast, dan is beroep de aangewezen weg. Stuur ons de beslissing door; wij zeggen u binnen een werkdag in welke van die twee categorieën uw dossier valt.

Hoe ver zitten wij van Vlaams-Brabant?

Vanuit Destelbergen is het ongeveer negentig kilometer naar Leuven, via de E40 iets meer dan een uur rijden. Vilvoorde, Halle en Tienen liggen op een vergelijkbare afstand. Voor Vlaams-Brabantse dossiers plannen we het plaatsbezoek, de volledige opmeting en het gesprek over de mogelijke oplossingen in één afspraak ter plaatse. Meer over ons kantoor, parkeren en het openbaar vervoer vindt u op route en bereikbaarheid.

Veelgestelde vragen over regularisatie in Vlaams-Brabant

Waar kunt u dit zelf nakijken?

• Prijzen omgevingsvergunningen – Stad Leuven – het volledige tarievenoverzicht per type aanvraag.
• Geopunt Vlaanderen – de bestemming, RUP’s en voorschriften van uw perceel raadplegen.
• Decreet betreffende de omgevingsvergunning – artikel 81 omschrijft wat een regularisatievergunning is.
• Verjaring stedenbouwkundige schendingen – Vlaamse overheid – de verjaringsregels zoals die sinds 1 april 2026 gelden.

Redactie en inhoudelijke controle: Niku Architecten, Dendermondesteenweg 530, 9070 Destelbergen. Wij maken dagelijks regularisatie- en functiewijzigingsdossiers in de vijf Vlaamse provincies. Deze pagina werd voor het laatst nagekeken op 31 augustus 2026. Waar een gemeente haar tarieven niet publiceert, vermelden wij dat expliciet in plaats van een verouderd cijfer over te nemen.